辦理二手房貸款須知
　　 確定辦貸途徑

與辦理一手房貸款主要通過開發商代辦的形式不同，購房者辦理二手房貸款，可以通過三條不同的途徑，即委託房產中介公司辦理、委託專業按揭服務公司或直接到銀行辦理。

委託房產中介公司房產中介公司與銀行之間其實是貸款產品的代理人與被代理人關係。中介公司根據各自在市場中的口碑與資信度高低，一般採用單獨作業和挂靠操作兩種模式，搭建起銀行與購房者之間的貸款橋樑。

資信度高、規模大的中介公司採用的大多是單獨作業模式。由於這類公司具備穩定的二手房成交量，經手的房貸業務量也相應較大，往往能與銀行建立起固定的合作關係。合作方式通常是銀行將二手房貸業務打包後批發給各大中介公司，中介公司再零售給各個借款客戶。一個中介公司通常是幾家銀行二手房貸款業務的代理人，銀行也會尋找多家公司作為長期合作夥伴。當一筆房產交易進入貸款環節時，中介公司會提供幾個候選銀行名單供購房者選擇，待其選定後，由業務員直接將交易房源信息、借款人證件等資料直接送交給銀行信貸部對口人員審核。審核通過後，銀行放貸和他項權證轉移同步進行。在這一過程中，中介公司起到一個階段性擔保作用，確保整個房產權利和錢款交易轉移的安全性。

規模小、品牌知名度低的中介公司，銀行一般不與其直接合作，其也就不能直接到銀行為藉款人辦理貸款。它們一般選擇挂靠在具有擔保資質的大品牌中介公司或按揭貸款服務公司旗下。在實際操作過程中，為了在客戶面前體現服務流程完善，這類公司往往也會承諾提供代辦貸款等一條龍服務。但事實上，當借款人提出審核貸款申請時，這類公司就已經失去了這套房屋交易的掌控權，轉而由具有擔保資質的中介公司或按揭貸款公司到銀行和房產交易中心辦理具體手續。

中介公司為客戶代辦貸款，一般都收取一定的代辦費用。而代辦費用收取混亂一直是購房者投訴最多的問題。去年10月1日，市物價局公佈的《關於規範上海市居住房屋買賣、租賃中介經紀服務收費的通知》中首次明確規定，房地產經紀公司代辦貸款，包括提供階段性貸款擔保，辦理房地產抵押貸款及登記手續只可向借款人收取400元，代辦收費標準才有了統一的依據。

委託按揭服務公司按揭服務公司的主要客戶是中小房產中介公司和手拉手交易客戶。按揭服務公司一般具有較強的資金實力，與相關銀行建有密切合作關係，其地位其實等同於大型中介公司，也是銀行房貸[_PAGE]業務的代理人。按揭服務公司的代辦收費一般比較規範，大部分採取明碼標價的形式。

直接到銀行辦理目前各家銀行都可接受個人的貸款申請，辦理過程也非常簡便。不但手拉手客戶到銀行直接申請貸款可以不用支付代辦費，通過中介完成交易的客戶也可直接到銀行辦理貸款，同樣可以省下代辦費用。

比較三種辦貸途徑，其實具體手續最後都要落到銀行。對借款人來說，辦理的過程也基本一樣。比如在簽訂貸款合同和辦理房屋過戶和抵押手續時都要本人到場親自辦理，代理人起到的主要作用只是告訴借款人應該如何準備申辦資料，這些，借款人完全可以直接向銀行諮詢。過去，由於房屋過戶和抵押手續辦理的周期較長，銀行相應放貸的周期也較長，一些急需放貸的借款人就必須由中介公司或按揭服務公司提供階段性擔保。隨著上海各房產交易中心辦證速度的加快，階段性擔保的實際意義也已經不大了。比如，有的區房產交易中心只要三個工作日就可以辦好過戶和抵押手續，這甚至比有些銀行審核貸款的時間還要快。

目前，借款人直接到銀行辦貸款不但很方便，而且是最經濟的途徑。不過，如果借款人沒有足夠的時間和精力，委託規範的中介公司和按揭服務公司辦理可以省時省力，借款人需要快速放貸的，則必須由中介公司或按揭服務公司提供階段性擔保。

　　1.了解貸款流程

2.所需資料（1）借款人身份證、戶口簿或有效居留證明以及婚姻狀況證明的原件及復印件；（2）借款人收入及財產證明（如工資卡、存摺、存單、稅單、有價證券、房產等）；（3）財產共有情況；（4）家庭月收入情況；（5）購房合同原件；（6）購房發票（首期款）原件及復印件；（7）貸款銀行和擔保公司需要提供的其他資料。

3.貸款額度二手房貸款最高額度不超過房屋評估價格的70％，其中個人住房公積金貸款最高額度不超過10萬元，補充公積金貸款最高額度不超過3萬元。

4.貸款期限貸款期限最長不超過30年，借款人最高年齡限制為70歲。二手房公積金貸款期限最長不超過15年，二手房貸款期限加房齡最長不超過50年。

　　確定貸款時間

二手房的投資客，要求交易時間盡量短。自住購房者，為了在過年過節前入住、確定裝修時間、房款還付時間確定等，對房屋交易流程時間要求也很高。因此，在簽訂買賣合同時，應該計算並確定貸款辦理時間。

一般情況下，貸款簽[_PAGE]約後在資料收齊的情況下，2天至3天銀行即可審批好，抵押資料進交易中心後出的收件收據送到銀行後，2天至3天內放款。也就是說，一個貸款流程從簽約到放款可在7個工作日內完成。一些額外的因素會延長辦理時間，這些因素包括：1.需要評估的要增加評估時間。 2.墊資提前還款的，要視各商業銀行對還款後的他證領取時間而定，一般還款當日可拿，最長一般不超過7個工作日；還款後還需上家先去交易中心註銷抵押，又需7個工作日（長寧、普陀等區可以辦加急，當天註銷完成即可過戶）。所以，提前還款需要墊資的運作時間在二十個工作日左右。 3.持證抵押的時間，由於各商業銀行的政策不同，辦理時間也差別較大，一般在15至30個工作日完成。

　　明確辦貸費用

目前，二手房貸款辦理費用沒有統一的標準。一些不規範的中介公司往往通過收費打包或收取所謂的階段性擔保費、加急費的方式獲取不當收益。借款人在辦理貸款時應當要求中介公司單獨開具貸款辦理費用的收款憑證，並最好能貨比三家，以做到明明白白消費。

辦理二手房貸款的費用一般包含以下幾個方面（以孟真房地產貸款擔保中心收費為例：見上圖）

　　未還清貸款二手房如何交易

未還清貸款的房產再交易，可採用三種方式：提前還貸、資金監管、轉按揭。

提前還款雙方簽訂房地產買賣合同之後，由房東自籌資金，一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款餘額，待銀行釋放抵押權後再由房地產交易中心註銷抵押登記。如此，房東取得了該房屋的完全產權，雙方即可按照一般的二手房買賣流程完成交易。

優點：在房東取得完全產權之前，買方沒有支付房款，因此買方資金的安全性高。

缺點：完全由房東籌錢還貸，就要求房東具有很強的資金實力或融資能力。

資金監管買方將支付的首期房款用於幫助房東歸還貸款餘額，運用這種方法的關鍵是要找到一個雙方都信任的第三方（如信譽良好的中介公司、律師事務所或其他擔保機構等） ，全程控制每一個環節，消除由於雙方互不信任或房東缺乏誠信而可能導致的交易風險。如果買方首期房款不足以全部償還房東的貸款餘額，房東還可以委託一家擔保機構提供墊資的服務，補足差額。如此，僅需支付一筆墊資服務費，就可以實現融資，進而完成交易。

優點：雙方合力解決了交易資金障礙。

缺點：如果沒有第三方全程監控資金動[_PAGE]向，買方的首期房款存在一定風險。

辦理轉按揭簽訂房地產買賣合同之後，雙方共同向房東的原貸款銀行申請辦理轉轉按揭手續。

優點：無須籌措資金提前還貸，沒有融資的壓力，而是將房東原有的還貸義務轉由買方承受，通過變更抵押登記，將抵押人從房東變更為買方。

缺點：轉按揭手續較為繁複，且不是所有銀行都有這項業務。如果買方需要到另一家銀行辦理貸款，則會出現跨行轉按揭的問題，兩家銀行之間是否能順暢地配合，將是交易成敗的關鍵。因此，買賣雙方在準備採取轉按揭的模式解決上家購房抵押問題之前，必須向相關方進行充分諮詢，明確銀行的具體要求和辦理流程。

　　轉按揭操作流程

1.買賣雙方簽訂買賣合同，並事先確認下家有無還貸能力。

2.在銀行同意下家貸款的情況下，選擇申請同行轉按或者跨行轉按（注：上家還貸不滿一年的，通常選擇同行轉按或者同支行轉按；已滿一年的，則可以選擇跨行轉按）。

3.下家向銀行申請轉按並提交相關材料及支付相關費用，包括擔保費用（銀行正常放款時間為下家的產證和他項權力證明辦出後三個工作日內）。銀行通常都會指定其認可的擔保公司為該筆提前發放的款項承擔擔保責任。即在為下家放完貸款後，如果發生上家違約或者下家違約，導致該房屋無法成交，則由擔保公司向銀行承擔賠償責任。轉按揭貸款中的擔保費用由此產生，數額在貸款金額的千分之三至千分之六之間。同時，上家需向銀行及擔保公司簽署出售承諾書，而下家需向銀行出具擔保委託書。

4.在轉按揭申請通過銀行審核後（審核通常需要五個工作日），且銀行確認上家去還貸的當日，上家及下家申請貸款的銀行所指定的擔保公司，攜帶相關款項共同辦理還貸手續。

5.辦理完結還貸手續，由擔保公司或者中介機構為上家辦理註銷抵押登記事項。

6.辦理完結註銷抵押手續，雙方在擔保公司及中介機構陪同下去交易中心過戶，過戶完畢，收件收據由擔保公司持有。

7.由擔保公司代為領取產證並將他項權力證明交給銀行。

8.銀行收到他證後，三個工作日內將上家所貸款項扣除為上家還貸款的款項後，剩餘部分直接支付給上家。房地產時報