房貸風險 防止過度授信
房地產信貸風險可能由隱性轉向顯性

中證網訊上海銀監局7月26日召開上海中資銀行業金融機構負責人會議。上海銀監局局長閻慶民在會上透露，4月房貸新政出台之後，上海的住房開發貸款關注類總量呈逐月上升之勢，4-6月分別增加1.72億元、6.32億元和14.04億元，開發商還貸能力開始下降，而且75％土地儲備貸款都是在2009年以後發放，拿地成本較高，未來將面臨更大的償還壓力和抵押物減值風險。房地產信貸風險由隱性轉向顯性的可能加大。

他要求各銀行加強土地儲備貸款管理，確保土地儲備貸款安全。要根據不同區縣財政收支狀況，區別對待，在重新評估基礎上，做出必要的授信額度調整；要嚴格把握好土地抵押率，防止過度授信，原則上應大幅壓低抵押率；要密切跟踪貸款流向，與地塊掛鉤，監控貸款投向及土地最終用途，確保貸款不被挪用，確保土地拍賣或協議轉讓收入優先償還貸款。同時，要採取有效措施，妥善解決貸款期限與儲備期限不匹配、貸款用途與實際用途不匹配、項目自有資金的測算難度大、第一還款來源與實際出讓計劃不匹配等問題，確保土地儲備貸款資金安全。

閻慶民特別強調，各銀行要嚴控房地產開發貸款風險。針對房地產開發貸款存在土地成本增加、大客戶資金挪用風險，要採取提高抵押品標準、控制貸款成數等措施，降低開發貸款風險。一律要求以在建工程為抵押，不輕易用土地作為抵押發放開發貸款；要加強對開發商資本充足狀況和自有資金的審查，動態控制貸款成數，貸款總額不得超過在建工程的5成，對已有土地抵押的，要根據不同風險狀況相應下調成數。對住房銷售回籠資金要實行封閉管理，根據銷售進度按比例歸還開發貸款，對到期難以歸還的開發貸款一律不得再給予展期。

從1625億元的負增長更正為4423億元正增長，但二季度較一季度仍大幅削減62%

央行對上半年房地產新增貸款數據進行了更正。 7月23日傍晚，央行官方網站披露了2010年上半年金融機構貸款投向統計報告，報告顯示"上半年房地產開發貸款新增1625億元"。該數據受到媒體質疑後，央行將之更改為"4423億元"。

7月23日，央行最先披露的上半年房地產開發貸款新增1625億元，相較其"一季度貸款投向統計報告"所示"一季度房地產開發人民幣新增貸款3207億"不多反少，此"負增長"數據引發媒體質疑。

在更正了數據後，顯示上半年內地房地產開發貸款仍為正增長，但二季度增速仍較一季度驟減。以上半年新增房地產開發貸款4423億元減去一季度的3207億元，所得二季度房地產開發新增貸款僅1216億元，較一季度大幅削減62%。

上半年房地產人民幣新增貸款總額及個人房貸數額未有更改，分別仍為1.38萬億元及9323億元。

央行數據還顯示，6月末房地產開發貸款餘額同比增26.1%，分別比上年末和3月末低4.5、5.0個百分點。市場人士稱，二季度內地房地產調控重拳迭出，是房地產開發貸款逐月縮水的主因。

在建城市軌道交通或可繼續執行既定融資計劃

記者近日獲悉，為貫徹落實《國務院關於加強地方政府融資平台公司管理有關問題的通知》（以下簡稱《通知》），財政部、發改委、央行、銀監會擬聯合發文，就地方政府融資平台公司清理，出台更具操作性的文件。目前，相應的文件已在有關部門徵求意見。

據這份徵求意見稿，納入清理核實範圍的融資平台公司是指2010年6月30日前，由地方政府及其部門和機構、所屬事業單位等通過財政撥款或註入土地、股權等資產設立，具有政府公益性項目投融資功能，並擁有獨立企業法人資格的經濟實體，包括各類綜合性投資公司，如建設投資公司、建設開發公司、投資開發公司、投資控股公司、投資發展公司、投資集團公司、國有資產運營公司、國有資本經營管理中心等，以及行業性投資公司，如交通投資公司等。

徵求意見稿要求，各省（區、市）人民政府在12月31日前上報加強地方政府融資平台公司管理工作的落實情況報告。

徵求意見稿明確，2010年7月1日後，地方政府確需設立融資平台公司的，必須嚴格依照有關法律法規辦理，足額注入資本金。學校、醫院、公園等公益性資產不得作為資本注入融資平台公司。

國務院的《通知》明確規定，對還款來源主要依靠財政性資金的公益性在建項目，不得再繼續通過融資平台公司融資。但據了解，由於城市軌道交通的特殊性，徵求意見稿對於此類在建項目，允許繼續執行既定融資計劃。

徵求意見稿還規定，對於融資平台公司的新增債務，地方政府僅以出資額為限承擔有限責任。如果債務人無法償還全部債務，債權人也應承擔相應責任。

徵求意見稿重申，地方各級政府及其所屬部門、機構和主要依靠財政撥款的經費補助事業單位，均不得以財政性收入、行政事業等單位的國有資產，或其他任何直接、間接形式為融資平台公司融資行為提供擔保或承諾償債等。

融資平台、房地產、過剩產能領域，正成為當下最重要的三大信貸風險

7月20日下午，中國銀監會召開第三次經濟金融形勢通報會議，會中通報了當下三大信貸風險敞口，也打消了業界對下半年信貸管控放鬆的樂觀預期。

商業銀行截至6月末的地方融資平台貸款達7.66萬億元。銀監會首次通報了這類貸款的風險狀況：認為目前存在嚴重償還風險的貸款，佔比23%。這意味著融資平台貸款的風險敞口約在1.5萬億元。而同期銀監會公佈的整個銀行業的撥備約在1.3萬億元。

"這是為了警示銀行和地方政府，盡快就化解地方融資平台貸款風險共商對策。"一位銀行界人士稱。

　　房地產貸款風險也不容樂觀。上述會議通報了前期壓力測試結果，在房價下降30%、利率上升108個基點重度前提下，樣本銀行房地產不良貸款率會上升2.2個百分點。

產業結構調整造成的行業信貸風險被視為第三大風險，"目前部分'兩高'（高污染、高耗能）行業貸款的不良率已有所反彈。"銀監會高層如是說。

在此番會議召開前，業界一度預期下半年會放鬆信貸管控，建銀國際甚至表示很可能會在7月放鬆對信貸限額的控制，預期三季度貸款增長強勁。有多名分析師更是明確指出房貸將是最先鬆動的領域。但銀監會主席劉明康在上述會議上強調："政策不放鬆，要確保政策的延續性。"

　　平台貸款過年關

"年底就是一個坎。"一家大行授信部總經理不無憂慮。他擔心對融資平台公司債務進行的全面清理中，地方政府會想方設法把債務擺脫掉，"合併一些城投公司，把沒有收益的部分甩出去。"

一位地方銀監局負責人告訴本刊記者，銀監會統計的融資平台正常項目貸款佔比還不是"最後的數"，還需要各部門互相參照，年底才會有確定數據出來。

他坦承，銀監會對待融資平颱風險清理的態度，相對其他部門更為嚴厲，如地方政府融資平台債務分為因承擔公益性項目建設舉借和因承擔非公益性項目建設舉借兩類，"按國務院的口徑，對公益類項目不能再放貸，但是銀監會新設有一個準公益類項目，是指一些現金流不夠、資本金不實、抵押品不全的項目，也不能予以發放貸款。"

"財政部和銀監會正在製定針對地方融資平台貸款分類的具體標準。"知情人士透露，在銀監會第一階段"解包還原"工作結束的背景下，具體操作標準應會在近期出台。

"（接下來）一個月內要完成清查分類，建立台賬，推動銀政對賬，銀政對話。"銀監會主席劉明康在上述會議上要求，不僅要匯總各家銀行的情況，也要匯總各個地區的地方債務情況。

銀監會初步統計結果顯示，目前融資平台中項目現金流能夠覆蓋償還本息的貸款約有2萬億元，佔比27%，抽樣檢查後，可作為正常項目貸款；第二類是第一還款來源不足，必須依靠第二還款來源覆蓋本息的貸款，有4萬億元左右，約佔50%；第三類為項目借款主體不合規，財政擔保不合規，或本期償還有嚴重風險（貸款挪用和貸款做資本金）的貸款，佔比23%。

銀監會在上述會議作出安排：9月與10月，銀監會、銀行業協會等將有債權的銀行聯合起來，選擇風險敞口最大的銀行做主牽頭行，負責資產保全並與地方政府協調，主要針對第二類貸款和第三類貸款和地方政府談判，以求做到"第二類貸款做實、第三類貸款規範"，並分類處理清理後的存量貸款，到年底前，依靠貸款的風險質量狀況重新分類、提足撥備，做好壞賬核銷。

"所謂對話，其實就是與政府溝通。因為有些項目主管部門並不知道下面的負債情況，有些省裡不知道市裡的情況，市裡不知道區裡的情況，逐級都要對應。"上述銀監局負責人表示，對話是一個思想統一的過程，比如一些大型土地儲備中心，政府就認為不是融資平台，又如有的平台公司裡含有上市公司，那就要找其大股東國資委談，"如此三番，估計要到明年的二三月份才能完成。"